Вопрос-ответ

Отвечает начальник межмуниципального отдела по Щучанскому и Сафакулевскому районам – Т.В. Проскурнина

1. Подлежит ли нотариальному удостоверению договор, по которому объект недвижимости приобретается в долевую собственность?


В соответствии с пунктом 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (аналогичная норма содержится в пункте 2 статьи 163 ГК). Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК).

Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 172-ФЗ) внесены изменения в Закон о регистрации, в соответствии с которыми:

сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (пункт 1 статьи 24 Закона о регистрации), за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда (пункт 4 статьи 24 Закона о регистрации);

сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 30 Закона о регистрации).

В соответствии со статьей 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения.

Доля в праве собственности – это имущественное право, она определяется в праве общей собственности, но не в самой недвижимой вещи. Имущественные права являются самостоятельным (отличным от недвижимого имущества) видом объектов гражданских прав.

Согласно статье 244 ГК:

имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности;

общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (статья 133 ГК). Выдел доли в натуре невозможен, если он не допускается законом или влечет несоразмерный ущерб имуществу (статья 252 ГК).

Единоличный собственник неделимой вещи распоряжается самой вещью.

Соответственно, при отчуждении продавцом всего принадлежащего ему объекта недвижимости (в целом) в собственность нескольким покупателям такой договор купли-продажи не подлежит нотариальному удостоверению (если не осуществляется отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным), поскольку осуществляется распоряжение объектом недвижимости, а не долей в праве общей собственности на него.

При этом, как представляется, возможна ситуация, когда по договору купли-продажи объект недвижимости приобретается в общую долевую собственность супругов, соответственно, такой договор можно рассматривать как договор, содержащий элементы брачного договора, и требовать его заключения в нотариальной форме, если стороны в договоре указали, что данный договор заключен в том числе в соответствии с нормами Семейного кодекса Российской Федерации, в частности, его статей 41, 42, в нем явно выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, определен порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, и его раздела в случае расторжения брака.

 

3. Имеют ли юридическую силу свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданные до 15 июля 2016 года, или нужно менять их на выписку из ЕГРП? Как право собственности будет подтверждаться после отмены свидетельств о регистрации прав?

С 15 июля 2016 года прекращается выдача (а также замена) свидетельств о государственной регистрации прав. С этого момента регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость будет удостоверяться только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Свидетельства, которые были выданы до 15 июля 2016 года, действовать не перестанут и менять их на выписки не нужно. При этом свидетельство подтверждает именно факт регистрации права собственности на дату его выдачи.

Сам факт отмены свидетельств не говорит об отмене выдачи документа, который удостоверяет регистрацию права собственности. Но если до вступления в силу изменений в законодательство заявитель мог выбрать – при регистрации права собственности получить свидетельство о регистрации собственности или выписку из ЕГРП, то после 15 июля 2016 года остается только одна форма документа, которая удостоверяет регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимость. 

 
По теме
Межевание земли: стоит ли тратить деньги? - Администрация Шатровского района Обычно конфликты из-за границ земельных участков начинаются буднично: приезжает семья весной на свой садовый участок и обнаруживает, что сосед поставил новый забор, да так, что прихватил метр-другой земли,
13.06.2017
 
Нажмите для просмотра в полном размере... - Газета Наша Шумиха Фото предоставлено А. Кайгородовой Анастасия КАЙГОРОДОВА, наша землячка, ныне студентка Челябинского физкультурного университета, приняла участие во Всероссийском легкоатлетическом забеге «Ночная Казань».
17.07.2018
В Курганской области всплеск несчастных случаев на воде. Спасатели дают советы, как уберечь себя - Область 45 С начала лета на водоемах области утонули 6 человек. Самые распространенные причины гибели людей - купание в нетрезвом виде и в неприспособленных для этого местах.
17.07.2018 Область 45
Курганцам покажут кино под открытым небом - Администрация г. Курган В Кургане продолжаются летние кинопоказы под открытым небом. Очередной сеанс состоится в эту субботу, 21 июля, в 21 час в Центральном парке культуры и отдыха.
17.07.2018 Администрация г. Курган
В Курганской области реализуется уникальный проект для людей с синдромом Дауна - Курган и курганцы Молодые инвалиды благодаря социально-творческому проекту ощутят себя полноправными членами общества Осенью в Кургане начнет работать уникальная творческая площадка,
17.07.2018 Курган и курганцы
  Горожане смогут стать «звездами» на летних кинопоказах в ЦПКиО В эту субботу, 21 июля, в 21.00 в Центральном парке культуры и отдыха состоится очередной кинопоказ под открытым небом.
17.07.2018 Курган и курганцы
Обычные парни из Екатеринбурга делают одно из самых успешных в стране юмористических шоу «Уральские пельмени» — одна из самых популярных команд КВН.
15.07.2018 Курган и курганцы
Хоккейному корту быть - Новый мир ... В региональную госпрограмму по устойчивому развитию сельских территорий включены новые объекты Зауралья.
17.07.2018 Новый мир
Все для клиента: грузоперевозчики адаптируются под требования рынка e-commerce - Курган и курганцы Транспортные компании внедряют дополнительные on-line и off-line сервисы, чтобы укрепить свои преимущества перед курьерской доставкой ТК «Байкал Сервис» приняла участие в Международном логистическом форуме,
17.07.2018 Курган и курганцы
В IX всероссийском сельском Сабантуе в Курганской области приняли участие более 15 тысяч гостей Делегации прибыли из пятнадцати регионов страны, сообщает пресс-служба правительства Курганской области.
16.07.2018 Курган и курганцы
5 живописных сюжетов о футболе Итак, завтра финал: Франция — Хорватия.
14.07.2018 Курган и курганцы
Курганцы стали оплачивать проезд в автобусах безналично в 8 раз чаще - Курган и курганцы Суммарный оборот денежных средств в месяц вырос с 52 тысяч рублей в январе до 460 тысяч рублей в июне, а число поездок увеличилось с 2,5 тысяч в начале года до 21 тысячи в первом летнем месяце.
17.07.2018 Курган и курганцы
  Специалисты Управления Россельхознадзора по Курганской области в ходе контрольно – надзорных мероприятий пресекли незаконный ввоз кисломолочной продукции.
17.07.2018 Россельхознадзор